Para formalizar la junta de propietarios no solo será suficiente la inscripción en el Registro de Predios del cargo de presidente o de la junta directiva sino que además deberán inscribirse en el Registro Único de Contribuyentes (RUC)[1] y será con este registro que el presidente podrá celebrar contratos con los empresas del sistema financiero con la finalidad de aperturar una cuenta corriente a nombre de la junta o con las centrales de riesgo para reportar a sus residentes que no cumplan con pagar las cuotas ordinarias o extraordinarias.
Pero la sola inscripción de la junta de propietarios en el RUC, le hace asumir obligaciones tributarias a los propietarios así como al presidente o los miembros de la junta directiva, razón por la cual creemos que es importante señalar cuál es el régimen tributario de las juntas de propietarios.
CIIU asignado a las juntas de propietarios por la SUNAT
Como es de conocimiento público cuando uno se inscribe en el RUC, se requiere que le informemos a la SUNAT a que actividades económicas se van a realizar. Todas las actividades económicas están reunidas en un documento denominado Clasificación Industrial Internacional Uniforme de todas las Actividades Económicas (CIIU), que es la clasificación internacional de referencia de las actividades económicas productivas. Su principal finalidad es facilitar un conjunto de categorías de actividad que pueda utilizarse para la elaboración de estadísticas por actividades.
Ahora bien, al momento en que la junta de propietario se inscribe en el RUC, la Sunat le asigna correspondiente a las otras asociaciones NCP, clase que comprende las actividades de organizaciones asociativas diversas -no directamente afiliadas a un partido político- creadas para la defensa de causas de carácter público o social mediante campañas de educación al público, influencia política, recaudación de fondos, etc.
Llama la atención que el CIIU que se le asigne a las juntas de propietarios sea el de otras asociaciones, pero creemos que en cierta forma es el que más se le puede aplicar pues la junta de propietarios tiene como finalidad lograr el bienestar de los residentes de la unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Por lo que en sí son un ente colectivo sin personería jurídica.
Tributos afectos de la junta de propietarios
Dependiendo de los ingresos que obtenga la junta propietarios entonces estará obligada a pagar o retener determinados impuestos. Así, si la junta de propietarios solo se dedica a recaudar de los residentes las cuotas ordinarias o extraordinarias aprobadas por la junta para el mantenimiento de los bienes y servicios comunes, entonces no tendría que pagar impuesto alguno.
En efecto, si la actividad de la junta de propietarios es la de recaudar las cuotas de mantenimiento para pagar por los bienes o servicios adquiridos para el mantenimiento de la edificación, entonces la realización de dicha actividad no generaría ningún beneficio económico a la comunidad de propietarios, razón por la cual no estaría afecto al pago del impuesto general a las ventas (IGV) ni al impuesto a la renta.
Por el contrario, si la junta de propietarios obtiene ingresos adicionales a las cuotas de mantenimiento de sus miembros o de terceros como puede ser los que obtenga por el arrendamiento de determinada zona común, entonces la junta estaría obligada a pagar el IGV y el impuesto a la renta correspondiente a la tercera categoría.
Al respecto, la Sunat en el Informe Nº 010-2002-SUNAT/K00000, determinó que: 1) Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría; 2) Las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la de sus integrantes son sujetos del IGV; y 3) Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas de Propietarios, éstas pueden emitir indistintamente boletas de venta o facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea número de RUC y requiera sustentar costo o gasto o crédito fiscal; de lo contrario, sólo boletas de venta.
Por otra parte, asumirá la obligación de efectuar las retenciones de las rentas de quinta categoría de sus trabajadores, así como las de cuarta categoría de sus locadores. Adicionalmente deberá de pagar la contribución al seguro social de salud (Essalud) correspondiente al personal que está en su planilla.
Debe tenerse presente que el presidente o el administrador (en caso de que la junta de propietario tenga una junta directiva) serán los responsables de retener y pagar los impuestos correspondientes a los que está obligada la junta. En efecto, de conformidad con el artículo 16 del Código Tributario, los administradores o quiénes tengan la disponibilidad de los bienes de los entes colectivos que carecen de personería jurídica están obligados a pagar los tributos y cumplir las obligaciones formales en calidad de representantes, con los recursos que administren o que dispongan.
También dicha norma hace responsables solidarios al presidente o administrador cuando por dolo, negligencia grave o abuso de facultades se dejan de pagar las deudas tributarias, surgiendo dicha responsabilidad cuando por acción u omisión del representante se produce el incumplimiento de las obligaciones tributarias de la junta de propietarios.
Comprobantes que debe emitir la junta de propietarios por los ingresos que perciben
Las juntas de propietarios inscritas en el RUC no tienen la obligación de emitir comprobantes de pagos por la recaudación de las cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, puesto que tales ingresos no califican como una transferencia de bienes, en propiedad o en uso, o la prestación de un servicio, tal como lo establece el Decreto Ley Nº 25632.
En consecuencia, quien pague las cuotas de mantenimientos solo tendrá derecho de exigir un recibe simple como constancia del pago.
Ahora bien, en caso de que quien pague la cuota de mantenimiento sea una empresa que requiera deducir el pago efectuado como gasto para efectos del impuesto a la renta, entonces podrá solicitar que la junta de propietarios le entregue una liquidación de gastos elaborada por el administrador de la edificación, en la que se detalle el monto asumido por cada propietario -de acuerdo con el porcentaje de participación establecido para tal fin en el respectivo Reglamento Interno- así como con la copia fotostática de los comprobantes de pago emitidos a la junta, así lo establece el artículo 1 de la Resolución Nº 050-2001/SUNAT.
Finalmente, tal como se mencionó la junta de propietarios tendrá que emitir boleta o factura en caso de que obtengan ingresos adicionales a las cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes por el arrendamiento de zonas comunes pues dicha actividad estaría afecta al impues
[1] Conforme al artículo 3° de la Resolución de Superintendencia N° 079-2001/SUNAT señala que deberán inscribirse en el RUC las juntas de propietarios.
